Новости

 В 2011 году заметно улучшилась и ситуация на рынке ипотечного кредитования: банки вновь предлагают интересные и доступные ипотечные программы, смягчились требования к потенциальным заемщикам, а ставки почти достигли докризисных показателей.

По данным ЦБ, по итогам первого полугодия 2011 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что стало историческим минимумом за всю историю наблюдений. Государственная политика в части ипотечного кредитования уже оказала существенное влияние на рынок, благодаря чему у банков появилось больше возможностей привлекать дополнительные источники финансирования. Одной из них стала программа Внешэкономбанка (ВЭБ) по выкупу ипотечных облигаций, в состав которых входят жилищные кредиты, выданные гражданам на приобретение жилья в новостройках по ставке, не превышающей 11%.

Еще в недалеком докризисном прошлом основной объем выдачи ипотечных кредитов приходился на долю пятерки крупнейших по активам банков. В 2010 году наблюдалась тенденция наращивания объемов небольшими и средними банками. Это усиление позиций происходило во многом благодаря программам рефинансирования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
В начале 2011 года наблюдалось некоторое снижение доли мелких банков, связанное с агрессивной политикой крупных игроков. Но стабилизация общей экономической ситуации на рынке и связанная с ней переоценка собственных рисков позволила АИЖК с 1 июля этого года снизить ставки почти по всем ипотечным программам: по стандартным продуктам ставка рефинансирования упала до 8,9%, а ставка по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках варьируется в пределах от 7,9% до 11% годовых. Таким образом, Агентство установило определенную планку для остальных игроков ипотечного рынка. Мы уверены, что эти меры позволят если не добиться ощутимого снижения ставок, то по крайней мере в сложившихся экономических условиях продлить период их стабилизации на минимальном уровне. Ведь теперь коммерческие банки, особенно в регионах, будут работать в условиях жесткой конкуренции со стороны партнеров АИЖК.

Но, к сожалению, доступность ипотеки еще не означает доступность жилья. Цена квадратного метра — основной фактор, обеспечивающий возможность приобретения недвижимости. Будучи институтом развития ипотечного кредитования в России, АИЖК решает ряд социальноориентированных задач, одной из которых стало увеличение объемов строительства недорогого качественного жилья эконом класса. Потенциальный спрос среди населения на жилье такого уровня огромен. Однако, чтобы привлечь внимание кредитных организаций, Агентству было необходимо предложить банкам, во-первых, доступные условия фондирования, а во-вторых, ряд гарантий, которые снимали бы с банков риски и побуждали к кредитованию стройки. Так, в 2009 году в качестве инструмента государственной поддержки рынка жилищного строительства появилась программа «Стимул» (программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья), в рамках которой осуществляется фондирование банков, финансирующих застройщиков, возводящих жилье экономкласса. На финансирование этой программы ВЭБ выделил Агентству 40 млрд рублей на срок до 1 июня 2020 года (в соответствии с Федеральным законом №173-ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»). В будущем АИЖК планирует привлекать к реализации программы и иные источники.

Время показало, что программа «Стимул» интересна и выгодна банкам, в особенности небольшим и средним. Почему именно им? У крупных кредитных организаций есть свои источники финансирования, в то время как у небольших банков часто возникают проблемы с доступом к дешевым деньгам. Таким источником недорогих средств и стала программа, которая, кроме доступных условий фондирования, предлагает еще и ряд дополнительных бонусов. Во-первых, участвуя в программе, банк получает гарантию, что в течение периода строительства он имеет доступ к целевым ресурсам АИЖК, причем по фиксированной ставке от 7 до 8,75% в зависимости от рейтинга банка. Во-вторых, Агентство обеспечивает выкуп ипотечных кредитов, выданных банком физическим лицам после оформления права собственности по ставке от 7,9 до 11%. В-третьих, наличие в программе механизма гарантированного выкупа (гарант сбыта) обеспечивает сбыт квартир, которые застройщик по каким-то причинам не сумел реализовать по завершении строительства и испытывает трудности с погашением кредита банку. Если такая ситуация все же наступает, банк выдает гаранту сбыта кредит, гарант выкупает у застройщика квартиры, а застройщик погашает строительный кредит. Теперь кредит, выданный банком гаранту сбыта, обеспечен залогом квартир, и АИЖК выкупает его у банка.

Отдельного внимания заслуживают изменения в части требований к банкам, претендующим на участие в программе. В программе может участвовать любой российский банк, даже если у него нет генеральной лицензии и международного рейтинга. Первоначально одним из обязательных требований была валюта баланса 3 млрд рублей, при этом собственный капитал банка должен был составлять не менее 1 млрд рублей. Но мы отказались и от этих требований, что позволило небольшим региональным банкам участвовать в программе наравне с крупными федеральными кредитными организациями. Размер беззалогового лимита и условия выдачи займов определяются после комплексной оценки финансовой отчетности и деятельности банка. Обязательным требованием остается соответствие строительного проекта типовым условиям программы. Ограничения по объемам фондирования отсутствуют. Лимит для каждого банка — партнера АИЖК рассчитывается индивидуально.

В июле 2011 года в программе произошло еще одно важное изменение. Агентство решило продлить «Стимул» еще на год — до конца 2013 года. Причиной такого решения стало то, что часть ранее поступивших заявок, особенно на финансирование крупномасштабных проектов комплексной застройки в регионах, не соответствовала положению программы о предельном сроке ввода жилья (ранее — до 31 декабря 2012 года).

На август 2011 года в программе «Стимул» участвуют более 50 банков, кредитующих строительные проекты жилья экономкласса в 33 субъектах РФ. Государство создает удобные и безопасные условия для инвестирования в рынок строящегося жилья.

Андрей Шелковый